Revente d’une chambre en LMNP dans un EHPAD
Vous êtes propriétaire d’une chambre en résidence médicalisée et vous souhaitez la revendre ?
Ce type de bien en LMNP, qui représente un secteur niche de l’investissement immobilier, implique de bien comprendre un certain nombre d’éléments quand on envisage leur revente.
On les découvre ensemble ?
LMNP en résidence médicalisée, de quoi on parle ?
Une résidence médicalisée ou EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est un établissement de santé qui accueille des personnes âgées ayant perdu tout ou partie de leur capacité physique et/ou mentale.
Devant le déficit important de structures d’accueil, la collectivité s’est appuyée de plus en plus sur le secteur privé pour assurer le financement de nouveaux établissements conventionnés.
Ainsi, les EHPAD sont aujourd’hui largement détenus par des propriétaires investisseurs et gérés sous bail commercial par un exploitant qui leurs reverse des revenus locatifs.
La revente de cet actif, très différent de l’immobilier traditionnel, va donc passer pas des critères de valorisation et des canaux de commercialisation spécifiques que nous allons voir ensemble.
Quels sont les critères importants pour estimer la valeur d’une chambre en EHPAD ?
L’emplacement de la résidence
Critère clé dans l’immobilier résidentiel, il l’est un peu moins dans le cadre d’une résidence médicalisée.
Pour autant, l’implantation d’une résidence médicalisée doit rester pertinente pour s’assurer de sa pérennité. La proximité avec d’autres établissements de soin et des services de santé doit donc être prise en compte dans l’estimation.
La taille et l'état de la résidence
La taille de la résidence est un élément primordial d’analyse. En effet, compte tenu des charges d’exploitation extrêmement importantes, du fait de l’importance de la masse salariale particulièrement, il faut un nombre minimum de chambres exploitées dans un même EHPAD pour dépasser un seuil de rentabilité élevé. Ainsi nos experts estiment qu’un établissement de moins de 70 chambres présente un risque réel à terme.
L’âge de la résidence, le respect des normes, la qualité de construction et l’entretien du bâtiment sont des points d’attention car ils vont être révélateurs de la nécessité de réaliser des travaux à plus ou moins long terme. Ce qui va logiquement impacter la rentabilité du bien pour un futur investisseur.
La possibilité de reconversion du bâtiment est aussi un angle d’analyse, notamment en envisageant le pire, à savoir la défaillance de l’exploitant.
Le renouvellement du bail commercial
Les reventes de chambres en EHPAD dont les baux ont été récemment renouvelés sont davantage recherchées. Cela rassure beaucoup les investisseurs qui ont alors une bonne visibilité sur le rendement de leur future acquisition.
Une fin de période de bail étant au contraire une source de risque importante qui va devoir être compensée par une réduction du prix du bien pour intéresser un potentiel investisseur.
Les conditions du bail (indice de révision des loyers, répartition des charges et travaux entre propriétaire et exploitant…) vont évidemment jouer aussi un rôle dans l’estimation du bien.
L’importance du gestionnaire dans la valorisation d’un bien en EHPAD
Elément déterminant de la bonne gestion de l’EHPAD, la qualité de l’exploitant est décisive dans la valeur d’un bien LMNP en résidence médicalisée. La prise en charge des personnes dépendantes est une affaire de spécialistes qui implique un véritable savoir-faire.
Les polémiques liées à EMEIS (ex ORPEA) en 2022 ont renforcé la vigilance et l’exigence des investisseurs en LMNP à acquérir des biens gérés par un exploitant fiable et sérieux.
La solidité financière de l’EHPAD
A la différence d’une chambre en résidence étudiante ou d’un appartement en résidence de tourisme, une chambre en EHPAD est un actif totalement dédié qui peut difficilement sortir de son usage médicalisé. Sa valeur est donc essentiellement liée à la qualité de l’exploitation et repose peu sur les caractéristiques immobilières.
La solidité financière de la résidence est donc déterminante pour définir la valeur d’une chambre en EHPAD et va nécessiter un travail d’analyse approfondi des comptes d’exploitation.
Le contexte marché
Les scandales survenus au sein de certains EHPAD ont affecté l’image des résidences médicalisées et freiné l’intérêt des investisseurs.
Si certains exploitants ont toujours la faveur des investisseurs, d’autres ont vu leur attractivité fortement baisser, impactant la valeur des biens.
N’hésitez pas à nous contacter pour avoir un état du marché actualisé sur le LMNP en EHPAD.
La revente d’une chambre en EHPAD implique une réelle expertise
Il est donc fortement recommandé de passer par une agence spécialisée en immobilier géré sous bail commercial, qui connait parfaitement les particularités du marché de l’EHPAD.
N’hésitez pas à solliciter nos conseillers pour vous faire accompagner dans votre projet de revente en EHPAD.
